دعاوی ثبتی املاک

دعاوی ثبتی املاک

هر چند دعاوی ثبتی حوزه املاک مرتبط با دعاوی ملکی است ولی با توجه به اهمیت و تنوع تعدد دعاوی ثبتی املاک عنوانی جداگانه طرح و به آن پرداخته می شود.این بخش خاص از دعاوی، جزء رایج‌ترین پرونده‌های طرح شده در دادگاه‌ها هستند و همان طور که از عنوان این دعاوی بر می‌آید، این موارد با ثبت اسناد و املاک در ارتباط هستند.

مطابق ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک کشور همین که ملکی مطابق مقررات در دفتر املاک به ثبت رسید، دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده یا کسی که ملک مزبور به او منتقل شده باشد و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به او رسیده باشد مالک خواهد شناخت.

لذا

عناوین دعاوی که در خصوص ثبتی ملک و املاک در محاکم قضایی مطرح می شود متعددند که امروز در وکیل پروژه در ذیل به  برخی از آنها اشاره می کنیم:

-ابطال سند رسمی‌ به دلایل قانونی

-ابطال سند رسمی ملک مشاع

– ابطال سند مالکیت معارض

-در خصوص ابطال تشریفات و مراحل ثبتی کمسیون‌های ثبتی

– ابطال رای  هیات حل اختلاف اداره ثبت

-افراز ملک مشاع

– اجرای ثبت

-توقیف عملیات اجرایی ثبت

-توقیف عملیات اجرایی

تشریفات و مراحل ثبت ملک گسترده و هر کدام نیز می تواند موضوع دعوای حقوقی قرار گیرد. ابتدائی ترین مرحله ثبتی ثبت ملک است که بر روی ملک صورت می گیرد. اقدامات ثبتی دیگر مانند:

• افراز
• تفکیک
• انتقال رسمی ملک

و سایر موارد از اقداماتی ثبتی است که پس از ثبت ملک صورت می پذیرد. زمینه اجرای اسناد رسمی در ادارات ثبت اختلافاتی است که ممکن است در خصوص امور ثبتی به وجود آید و می تواند توقیف یا ابطال را شامل شود.
ثبت املاک مشمول املاک:

• • مسکونی
  • تجاری
  • صنعتی
  • اراضی کشاورزی زراعی

و باغات بوده است که در برگیرنده شرایط و قواعد خویش است. اشتباه و اختلال در هر مرحله از ثبت به لحاظ اهمیت بسیار این موارد برای قانون گذار اختلافات سنگین حقوقی را به دنبال دارد.

امروزه اکثر موضوعات ثبتی در خصوص املاک بوده و همین امر منجر به بروز اشتباه در جهت مترادف بودن دعاوی ملکی و ثبتی بین کارشناسان حقوق شده است. این در حالی است که دعاوی ثبتی علمیات ثبت و دعاوی ملکی نفس ملک را در بر می گیرد.

دعاوی ثبت املاک خود شامل اعتراض به ثبت ملک – اعتراض به اصل درخواست ثبت ملک – اعتراض به حقوق ارتفاقی ملک – دعوی ابطال سند رسمی ملک یا قرار داد رسمی ثبتی از حیث مجهول بودن سند و یا این که اسناد رسمی بر خلاف قوانین موضوعه و یا خارج از حدود و اختیارات کارمندان اداره ثبت تنظیم شده است – الزام به تفکیک – ابطال سند مالکیت معامله معارض و غیره است.

دعاوی ثبتی ملکی

هر دعوی که با ثبت اسناد و املاک مرتبط باشد و در این زمینه مطرح گردد عنوان دعوی ثبتی دارد اعم از اسناد ملکی و ثبت احوال. پس ماهیت این دعاوی مربوط به فعالیت های حوزه ثبت اسناد و املاک بوده است که نمی توان به صورت کلی این دعاوی را از دعاوی حقوقی آن جدا دانست.

دعاوی که در ارتباط با ثبت املاک مطرح می گردند عنوان دعاوی ثبتی ملکی را دارا می باشد.

این دعاوی که پرونده های زیادی را نیز به خود اختصاص داده عبارت اند از _ ابطال اسناد رسمی: سند ملکی یک سند رسمی می باشد. به همین منظور ابطال آن نیازمند حکم قطعی دادگاه یا مراجع صالح قضایی می باشد و درخواست متقاضیان ابطال سند پس از رسیدگی در دادگاه جهت اقدام به دفتر ثبت اسناد و املاک ارجاع می گردد.

ابطال سند رسمی ملک مشاع

اسنادی که برای املاک تنظیم و صادر می شود سند رسمی محسوب شده و از همین رو باطل کردن آن باید از طریق تقدیم دادخواست به دادگاه انجام بگیرد.

زمانی که شخص دادخواست ابطال را به دادگاه صالح داد، پس از آن که رسیدگی‌های لازمه انجام گرفت پرونده به سازمان ثبت اسناد و املاک کشور فرستاده می شود. چنانچه نقصی در پرونده وجود نداشته باشد مراحل ابطال پیش می رود و پیش نویس سند مالکیت جدید به متقاضی داده می شود.

زمانی که متقاضی درخواست ابطال سند مشاع را به دادگاه می دهد باید نکاتی را رعایت کند، از جمله آن که مشخصات کامل سند که شامل اطلاعات شخصی مالک قبلی، مشخصات ملک، شماره پرونده ثبتی و … می شود را به طور دقیق در دادخواست خود ذکر کند.

از دیگر مراحلی که باید در زمان ابطال سند طی بشود این است که هویت متقاضی احراز شود. به این معنا که شخص متقاضی باید کپی برابر اصل تمامی مدارک شناسایی خود را به دادگاه ارائه دهد. این مدارک باید توسط کارشناس مطابقت داده شود و اگر تأیید شد، هویت وی محرز می شود.

دعاوی افراز ملک مشاع

دعوای افراز ملک مشاع به این معنی است که دو یا چند نفر به صورت مشترک مالک یک ملک هستند و اکنون تقاضا دارند که سهم مشترک خود را از یکدیگر جدا کنند.

به عنوان مثال دو نفر مشترکا مالک یک ملکی هستند و سهم یکی از آن ها ۲ دانگ و سهم دیگری ۴ دانگ است. در این حالت چنانچه این دو نفر بخواهند سهم خود را جدا کرده و ملک مجزا شود، باید تقاضای افراز ملک مشاع به مرجع صالح بدهند.

تفکیک ملک مشاع به دو شکل انجام می گیرد:

۱٫ شرکا خود با توافق و تراضی با یکدیگر ملک را میان خود تقسیم کنند.
۲٫ شریکی که تمایل به تقسیم و افراز ملک مشاع دارد می تواند سایرین را نیز وادار به تقسیم کند.

نکته‌ای که در دعوی افراز ملک مشاع باید به آن توجه کرد این است که آیا جریان ثبتی ملک مزبور به پایان رسیده است یا خیر. زیرا برای طرح دعوای افراز ملک مشاع اگر جریان ثبتی به پایان رسیده و برای آن سند رسمی صادر شده بود، باید به اداره ثبت مراجعه کرد. چنانچه جریان ثبتی به پایان نرسیده باشد دادگاه محل وقوع ملک صلاحیت رسیدگی به این دعوی را دارد.

ابطال معامله معارض

یکی از دعاوی ثبتی که جنبه کیفری دارد دعوای ابطال معامله معارض است. بعد از آن که وقوع جرم معامله معارض ثابت شد، برای آن که معامله معارض که معامله دوم است باطل شود، باید دادخواست ابطال آن به دادگاه حقوقی داده شود.

معامله معارض از آن جهت جرم شناخته شده است که املاک و اموال و اسنادی که مربوط به آن ها است، ارزش بالایی برای افراد و جامعه دارند. به همین دلیل قانون گذار برای کسی که در این خصوص اقدام به سوءاستفاده کند، مسئولیت کیفری در نظر گرفته است.