اثبات مالکیت ملک
مطابق ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک کشور همین که ملکی مطابق مقررات در دفتر املاک به ثبت رسید، دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده یا کسی که ملک مزبور به او منتقل شده باشد و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به او رسیده باشد مالک خواهد شناخت.
بنابر این مقرره قانونی، ملکی که سابقه ثبتی دارد نمی تواند موضوع دعوای اثبات مالکیت باشد چون همچنانکه در متن قانون آمده است دولت فقط کسی که ملک به نام او ثبت شده است را مالک می شناسد. از اینرو بر فرضی که دادگاه دعوا را بپذیرد و به نفع خواهان حکم صادر کند، برای یک ملک دو سند با دو مالک تعیین می شود که باعث بر هم خوردن نظم اجتماعی خواهد شد.
بنابراین شرط لازم برای قبول دعوای اثبات مالکیت ملک فقدان سابقه ثبتی است و شرط کافی برای پیروزی در دعوا ارئه دلیل قانونی برای مالکیت است. این دلایل عمدتاً شامل مبایعه نامه، یا سابقه تصرف، شهادت شهود یا مالکیت از طریق ارث است. همچنین خواهان باید برای طرح و اثبات دعوای خود به دادگاه محل ملک مراجعه کند. با توجه به توضیحات فوق در ادامه به شرایط اثبات مالکیت ملک می پردازیم.
شرایط اثبات مالکیت ملک
۱-فقدان سابقه ثبتی.
۲-وجود یک توافق (چه اینکه این توافق کتبی باشد و چه شفاهی) مبنی بر اینکه مالکیت به خواهان منتقل شده است.
اما اگر توافق شفاهی باشد لازم است شهادت شهود نیز مهیا باشد یا اینکه دلایلی مانند پرداخت وجه در قالب چک یا واریز وجه از بابت معامله ملک احراز گردد.
نکته: انتقال مالکیت از طریق ارث نیز میتواند از شرایط اثبات مالکیت باشد زیرا مطابق ماد ۲۲ ثبت ممکن است که دلیل مالکیت، از طریق ارث باشد و لزوماً وجود توافق مبنی بر معامله لازم نیست.
۳-رعایت شدن شرایط اساسی صحت معامله.
در تمام معاملات باید شرایط اساسی صحت معامله رعایت شده باشد.برخی از این شرایط در ماده ۱۹۰ قانون مدنی آمده است.(اما کامل نیست و شرایط دیگری نیز برای صحت معامله نیاز است)
۴-شرایط اختصاصی عقد بیع:
هر عقد معین شرایط مخصوص به خود را دارد که در صورت عدم رعایت آن شرایط ، صحت عقد با مشکل مواجه می شود.(برای توضیح بیشتر تعریف عقد بیع را در ادامه مطالعه فرمائید)
۵-طرح دعوای اثبات مالکیت در دادگاه صالح
که دادگاه محلی است که ملک درآن قرار دارد.
تعریف عقد بیع:
عقد بیع متداول ترین عقد در همه دنیاست و در واقع قراردادی است که بین دو طرف با عنوان «فروشنده» و «خریدار» منعقد میشود.در این قرارداد یک «مال» که در قانون ما «مبیع» نامیده می شود، به مبلغی معین با عنوان «ثمن» مورد معامله قرار میگیرد. این عقد در زمره عقود «معوض» است یعنی موضوع عقد بین طرفین رد و بدل می شود.بدین توضیح که یکی از طرفین مالک مبیع و دیگری مالک ثمن میشود. به ثمن و مبیع عوضین عقد بیع میگویند.
عقد بیع در زمره عقود ملکی نیز محسوب می شود. بدین توضیح که اثر نهایی این عقد تملیک عین یا همان مبیع است یعنی فروشنده مالش را به مالکیت خریدار در می آورد. در یک طبقه بندی دیگر عقد بیع عقدی رضایی نیز هست یعنی صرفاً با ایجاب و قبول واقع می شود و تشریفات خاصی برای انعقاد آن نیاز نیست. از همین روی اثبات عقد بیع کار چندان سختی نیست لیکن عدم رعایت برخی شرایط باعث باطل شدن عقد می شود. مانند اینکه کسی به دیگری مالی را بفروشد و در مورد مبلغ(ثمن) آن بگوید هر مبلغی که دوست داشتی پرداخت کن! و این باطل شدن به این دلیل است که عوض(ثمن) معلوم و معین نیست.
اثبات مالکیت بر ملکی که سابقه رسمی دارد چگونه باید طرح شود؟
برای اثبات مالکیت بر ملکی که سابقه ثبتی دارد باید از طریق طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی اقدام نمود تا دو سند متعارض صادر نشود بنابراین مدعی مالکیت بر ملک با سابقه ثبتی باید دلایل انتقال مالکیت به نام خود را تقدیم دادگاه نموده و الزام شخصی که سند به نام اوست را به تنظیم سند رسمی به نام خود از دادگاه بخواهد.چنانچه مدعی مالکیت، ملک را در تصرف خود ندارد بهتر است که دعوای مکمل با عنوان الزام به تحویل مبیع را نیز از دادگاه بصورت همزمان تقاضا کند که در غیر اینصورت مجبور است بعد از گرفتن حکم قطعی مبنی بر الزام به سند رسمی، مجدداً دعوای الزام به تحویل مبیع را مطرح کند.
از نکات بسیار مهم در خصوص دعوای فوق این است که اگر بین مالکی که سند به نام اوست و خریدار نهایی چند نفر واسطه بوده باشند که با مبایعه نامه عادی ملک را فروخته اند، باید همه آن واسطه ها (ایادی ماقبل خریدار نهایی) بعنوان خوانده طرف دعوا قرار بگیرند تا سلسله نقل و انتقال قانونی که به خریدار نهایی ختم شده برای دادگاه محرز شود.
سخن آخر:
دعاوی ملکی در زمره دعاوی رایج در دادگاهها محسوب می شود و یک اشتباه در طریقه اقامه یا شیوه دفاع و یا دعوی، میتواند برای هر کدام از طرفین(خوانده و خواهان) به قیمت از دست رفتن ملک تمام شود. از این روی توصیه ما به شما استفاده از وکلای متخصص و مجرب میباشد. وکیل پروژه با تحصیلات توامان مهندسی و حقوق با سابقه عضویت در سازمان نظام مهندسی میتواند مشاور خوبی برای طرح و پیشبرد صحیح دعوی باشد.